Zbliża się powoli czas, w którym będziesz musiał rozważyć kwestię umowy na swojej nieruchomości i rozważasz jej wypowiedzenie, jednakże nie wiesz jak dokonać tego skutecznie oraz tak, by nie złamać obowiązujących przepisów prawa? Choć w tej kwestii przepisy wydają się dość zawiłe, to jednak po dłuższym przyjrzeniu się im można zauważyć, że ich konstrukcja jest logiczna. Warto jednakże dokładnie je sobie przerobić, żeby mieć pewność, że postępujemy właściwie. Dlatego też zapraszamy do krótkiego przeglądu tego procesu.
Wszystkie najważniejsze kwestie ujęliśmy w tym artykule. Warto zapoznać się z jego treścią. Sugerujemy również zapoznanie się z treścią strony https://najlepszy-prawnik.pl/kancelaria-adwokacka-adwokat/, na której znajdziesz więcej szczegółów i zasięgniesz porady specjalisty w kwestiach wątpliwych. My tymczasem pokrótce przeanalizujmy cały proces.
Wypowiedzenie najmu lokalu - jaką mam umowę?
Wypowiedzenie umowy najmu lokalu - użytkowego lub mieszkania, nie jest procesem trudnym, jednakże wymaga pewnej podstawowej wiedzy o obowiązujących przepisach. Są one dość ściśle określone w Kodeksie Cywilnym, a doprecyzowaniu ulegają w stosownej umowie najmu, którą podpisujemy z najemcą.
Kodeks Cywilny posiada dwie formy umowy. Jest to umowa na czas oznaczony, czy też określony, oraz nieokreślony lub nieoznaczony. To, jaką mamy umowę, uzależnia nas od tego, jak wygląda wypowiedzenie umowy lokalu.
Drugą kwestią jest ta, związana z samym biegiem umowy. Rozwiązanie umowy najmu lokalu użytkowego, może odbyć się poprzez wypowiedzenie najmu, lub samoistnie, w wyniku wygaśnięcia umowy. Nas jednak będzie interesował ten pierwszy przypadek.
Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego na czas nieokreślony
Przy umowie najmu lokalu użytkowego na czas nieokreślony, obowiązuje okres wypowiedzenia. Ustawodawca przewiduje okres minimum 3 miesięczny, dla ochrony najemcy przed działaniem wynajmującego na jego niekorzyść. W umowie można ten czas zmodyfikować, ale nigdy w dół, na niekorzyść najemcy. To bardzo ważny szczegół, o którym często się zapomina.
Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego przez wynajmującego nie ma ścisłego wzoru. Najważniejsze są terminy. Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania na czas nieokreślony odbywa się na zakończenie okresu bieżącego. Jest to okres rozrachunkowy dla czynszu. Oznacza to, że jeśli czynsz płacony jest miesięcznie, to wypowiedzenie lokalu ma skutek na koniec miesiąca bieżącego. Jeśli wypowiedzenie umowy mieszkania nastąpi na przykład 2 kwietnia, to skutek przyjmuje od maja, kiedy to liczone jest dopiero 3 miesiące. Analogicznie, jeśli wypowiedzenie umowy najmu nastąpi 28 maja, to również skutek przyjmuje od czerwca, czyli początku miesiąca kolejnego po bieżącym. Warto o tym pamiętać, żeby nie liczyć od dnia wypowiedzenia okresu 3 miesięcy.
Choć rzadko się to zdarza, to jednak mogą być umowy z innymi terminami płatności czynszu. Przy rozliczeniu kwartalnym, działa ta sama zasada co przy miesięcznym, jednakże z zastrzeżeniem bieżącego kwartału. Oznacza to, że bieg okresu wypowiedzenia zacznie się dopiero od następnego kwartału, niezależnie od dnia dostarczenia wypowiedzenia w kwartale bieżącym.
Przy czynszu dziennie płaconym, umowę wypowiadamy dzień do przodu, a przy okresie dłuższym od dnia, ale krótszym od miesiąca - 3 dni do przodu.
Do wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego nie potrzebny nam żaden darmowy wzór, gdyż poza wymaganiem formy pisemnej, jedynie co jest konieczne to oświadczenie woli oraz oznaczenie lokalu. Wystarczy zatem krótka klauzula w formie pisemnej, dostarczonej za pośrednictwem odbioru lub w drugim egzemplarzu,z pokwitowaniem:
“Niniejszym wypowiadam umowę z dnia …. dotyczącą najmu lokalu użytkowego położonego we/w ... przy ul. …”
Jak widać, wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego przez wynajmującego jest dość proste, o ile pamiętamy o stosownych okresach wypowiedzenia. Nie ma również czegoś takiego jak umowa wypowiedzenia najmu lokalu. Jak widzimy, to proste pismo z jedną klauzulą.
Wypowiedzenie umowy wynajmu - czas określony
W tym przypadku zachodzi parę zmian, na które warto zwrócić uwagę. Jeśli nie jesteś pewny właściwego postępowania, to możesz uzyskać pomoc na przykład tutaj: https://najlepszy-prawnik.pl/.
Przede wszystkim w tym przypadku również nie występuje umowa wypowiedzenia najmu, ale jest pewien wzór wypowiedzenia umowy najmu lokalu. Najpierw kwestia samej zasadności.
Czas oznaczony to okres, w którym dana umowa obowiązuje. Nie powinien on być dowolnie modyfikowany i zakończenie biegu umowy winno nastąpić raczej na koniec obowiązywania czasu. Jednakże w umowie najmu na czas określony mogą zostać ujęte przykładowe powody jej rozwiązania przed upływem określonego czasu. Jeśli dany powód zajdzie, wypowiedzenie jest zasadne. Sytuacja, w której nie określono powodów, lub powód nie zaszedł - wypowiedzenie będzie bezzasadne. Dotyczy to obu stron umowy.
Dlatego też potencjalny wzór wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego, musi zawierać stosowną klauzulę. Przykładowym uzasadnienie wypowiedzenia umowy najmu może być na przykład zamknięcie działalności:
“Niniejszym wypowiadam umowę z dnia …. dotyczącą najmu lokalu użytkowego położonego we/w …. przy ul. … ze względu na zakończenie wykonywania działalności gospodarczej. Z dniem zakończenia umowy zamierzam wykreślić firmę z CEiDG.”
Ważne jest by pamiętać, że wynajmujący, który przejmuje lokal od innej osoby z najemcami, może wypowiedzieć stosowne umowy z tymi najemcami.
Jeśli zatem chodzi o wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego przez najemcę, to dokładniejszy wzór nie jest potrzebny - wystarczy zastosowanie stosownej klauzuli, wskazanej powyżej.
Podsumowanie
Warto pamiętać o tych wszystkich szczegółach oraz niuansach prawnych, choć nie sposób się w tak prostych przepisach pogubić. W wielu przypadkach jednak dochodzi do sytuacji, w której umowa na czas określony dobiega swego końca i wtedy, jeśli nie wyłączono takiej możliwości, następuje milczące przedłużenie umowy na czas nieokreślony. Wtedy należy pamiętać, że umowa taka przyjmuje wszystkie znamiona umowy na czas nieokreślony. Nie obowiązuje w niej zatem ustalony termin wypowiedzenia w umowie pierwotnej oraz szereg innych ustaleń, jak powody wypowiedzenia umowy. Warto o tym pamiętać, gdyż jeśli ustalimy miesięczny okres wypowiedzenia z podaniem powodu w umowie na czas określony, a po jej cichym przedłużenie któraś ze stron wypowie stosowną umowę, powołują się na okres oraz na powód, to takie działanie będzie nieskuteczne.
Same umowy na czas oznaczony i nieoznaczony, choć różnią się wieloma szczegółami, jak można zauważyć, w kwestii wypowiedzenia są do siebie dość podobne.
Warto zwrócić uwagę na fakt, iż wypowiedzenie następuje za pomocą prostego oświadczenia woli. Dzięki temu mamy pewność, że nie są potrzebne żadne skomplikowane wzory oraz maksymy i sformułowania prawne. Wystarczy zastosować prostą formułkę, dokładnie oznaczyć nieruchomość, by nie było z tym żadnych wątpliwości, oraz opatrzyć to wszystko stosownymi datami oraz zasadnym powodem, przy najmie na czas określony. I to w zasadzie w pełni wystarczy do zapewnienia zasadności takiego wypowiedzenia. Bez dopilnowania tego rodzaju formalności, wypowiedzenie może być nieskuteczne.
